米国不動産投資
アメリカの税務

アメリカにおける居住用不動産取引の手順や形態は、日本のそれとは若干異なります。また、米国不動産を取得する際には、様々な留意点がございます。日本から直接投資する際には、さらに色々な検討事項もございます。ここでは、米国居住用不動産の売買取引について、一般的な手順について概説いたします。

アメリカでの居住用不動産売買の流れについては、米国不動産に詳しい日系の専門家の方々がインターネットを通して日本語で詳細に解説されていますので、ご検討されている皆様も容易に情報を取得いただけることでしょう。従いまして、ここでは一般的な手順について、誤解されやすい注意点と共にステップごとに解説してみたいと思います。（注：各州によって手順や準備書類も異なります。詳細については、各地域の米国不動産専門家ならびに各州法律に詳しい弁護士にご相談になられてください）

１．売主による不動産物件代理人（Real estate listing agent）選定と物件の売出し告知

２．買主による不動産買主代理人（Real estate buyer's agent）選定と物件紹介依頼

３．買主による物件情報の吟味と見学

４．買主の住宅ローン事前承認書（Mortgage pre approval letter）取得

５．買主による不動産売買合意書（Purchase and sales agreement）の提供（オファー=Offer）

６．売主からのカウンターオファー（Counter offer）

７．買主・売主双方による不動産売買合意書の署名とエスクローの開設

８．買主による手付金・証拠金（Earnest money）の支払い

９．タイトル・カンパニー（Title company）による所有権事前報告書（Preliminary title report）準備

１０．ローン貸付会社やエスクローの依頼による所有権調査（Title search）

１１．買主による住宅ローンの申請、不動産鑑定（Appraisal）と家屋検査（Home inspection）

１２．買主による各種書類署名の後、エスクローへの残金送金（精算）

１３．エスクローによる権利関係・書類確認と所有権移転登記及び売主への売買代金送金

１４．契約終了

１＆２　ー　代理人選定の際の注意点

まず上記項目の1と2のステップにおける売主と買主は、各々が免許資格（License）を持つ代理人（エージェント=Agent）を指名して物件への案内や交渉を代行してもらいます。各々の立場で有利に動いてもらえるエージェントを指名するのですが、このいずれのエージェントも、通常、不動産仲介業者（ブローカー=Broker）の下で働かれている方々で、多くは専門家の契約社員という位置づけです。

各州により異なりますが、一般的にはブローカーが売主から販売価格の約6%をコミッション（委託手数料=Commission）として受け取ります。買主はコミッションを支払う必要はありません。通常は、売主エージェント側のブローカーと買主エージェント側のブローカーが6%のコミッションを各々3%ずつ折半する形になります。そのうちの一部を各エージェントが各々のブローカーから契約に基づいて受け取ることになります。各エージェントが売主から直接コミッションを受け取ることは法律で禁じられていて、正式に受け取れるのはブローカーのみとなります。受け取る割合については、あくまでもブローカーとエージェントとの契約により様々です。エージェントの取り分は通常約50%程度ですが、エージェントが100%を受け取り、その替りに経費をブローカーに支払うという形式もあったりします。その意味において、ブローカーはエージェントよりも高い資格と地位があると言えますが、半面、ブローカー側も有利な契約で、より優秀なエージェントに働いてもらいたいという意向が働くため、ブローカーとエージェントとの間の契約条件は、双方の実力と意向に左右されるということになります。

一般的なコミッションのやりとりは下図のとおりとなります。

ここで買主が気を付けないといけないことは、売主と買主のエージェントが同一人物の場合（注：広義では、売主のブローカーと買主のブローカーが同一人物・企業である場合も含む）です。このケースは二重代理（Dual agency）と呼ばれ、買主の不利益につながることが指摘されています。

たとえば、エージェントが同一であった場合には、売主と結託して無理に契約を成立させようとするかもしれません。悪質であれば、物件に係る重要な事実を覆い隠して、買主にとって悪い条件で契約に進んでしまうかもしれません。日本の不動産業界でも「囲い込み」などと呼ばれる不均衡な代理状況（注：売主が不利益を被ります）がありますが、これとよく似た不公平な扱いには注意を要します。

2020年現在、アラスカ（Alaska）、コロラド（Colorado）、フロリダ（Florida）、カンザス（Kansas）、 メリーランド（Maryland）、オクラホマ（Oklahoma）、テキサス（Texas）、バーモント（Vermont）の各州以外では、二重代理が認められています。従いまして、二重代理が該当する州で不動産の購入を検討される際には、エージェントに確認する必要があると同時に、物件の案内を募集しているエージェントに対しては、事前に二重代理の正当性についての説明を受けるべきでしょう。

また、エージェントの方々が不動産取引について充分な知識があって信頼できる人物であるか否かについては、売主・買主の方々にとっても重要な要素です。幸い、不動産の情報サイトにおいて、取引数、評価や人気度などが公開されていたりしますので、納得のいくレベルのエージェントの方を慎重に選ぶことができるでしょう。

３　ー　物件見学時の注意点

米国のすべての不動産物件は、売主がブローカーやエージェントに依頼した時点から一定期間内にMLS（Multiple listing service）というインターネットを通じたデータベースに登録されます。情報が管理されていて、エージェントはアクセスが可能です。

一般的には物件を探し始めた時点の購入希望者にとっては、MLSへのアクセスは難しく、市場に出ている物件をすべて把握するという意味においては、自ずと限界があります。購入希望者の方々は、その地域の不動産物件に詳しい経験豊かなエージェントに、まずは声を掛けられる必要がございます。

ただし、物件を探す一般の人々にとって、Zillow、Trulia、Redfinなどに代表される民間不動産物件情報サイトも充実しています。MLSよりはタイミング的には遅くなりつつも、個別物件の詳細を閲覧できます。居住エリア、家のタイプや間取り、価格範囲など希望の条件を設定すれば、全米の物件を地図と共にリストアップでき、経年の価格推移や固定資産税、住宅ローンの返済計画など、便利な検討機能もついていてます。従いまして、購入希望者は、エージェントに対して見学を依頼することも大切ですが、こういった情報を事前に参照し、購入物件だけでなくエリア付近の相場や状況なども検証すべきでしょう。

４　ー　住宅ローン事前承認申請時の注意点

住宅購入の際には、居住用であれ投資用であれ、金融機関から借り入れをされる方がほとんどかもしれません。実際に、売主・買主の交渉の際には、金融機関やローン貸付会社による事前承認通知（Pre approval letter）が無いと契約には至りません。

日本から直接投資されたり、米国滞在が短い方々にとっては、米国内の金融機関に口座を保有することが非常に難しく、時間を要する作業になります。余裕を持って準備すべきでしょう。後々、賃貸による家賃を毎月受領される予定の方などは、いずれ必要になる金融機関口座を早めに確保しておくべきでしょう。

銀行口座を開くためには、納税者番号（Tax identification number=TIN）が必要で、米国内で仕事をされたり雇用されたりする個人の方なら、社会保障番号（Social security number）や個人納税者番号（Individual tax identification number=ITIN）などの取得が必要です。また、企業であれば、雇用者番号（Employer identification number=EIN）の取得が必要です。

企業が納税者番号を取得するためには、法人、パートナーシップ、LLCなどの事業体を選択して、各州に登録する必要もあって、さらに時間を要します。不動産の購入時期からは、かなり前からの準備が欠かせません。

５＆６　－　不動産売買合意書についての注意事項

各州によって呼称は異なるものの、売主と買主が互いの条件を噛み合わせるための作業は、この合意書の署名までの間になされます。オファー（Offer）とは、あくまでも買主が売主に対して条件設定の上、購入希望を出すことですが、価格、住宅ローン額、エスクローの設定期間、手付金額（証拠金額=Earnest money）、その他様々な条件を文面にして準備します。

売主に買主から合意書が提出されると、売主はカウンターオファー（対案付きの提案）を出してくることもあります。買主の側では、それについても慎重に検討し、最終的に合意書署名に進むか否かを決定します。

７＆８　－　エスクロー開設と注意点

合意書署名が完了すると、エスクロー（Escrow）の開設となります。エスクローは、日系の方々にとられましては聞き慣れない言葉かもしれませんが、アメリカでは誰もが取引上で依存する制度です。独立した第三者的な立場の専門機関・会社（Escrow company）そのものの総称としても使われます。

多様な契約を扱うことから、エスクローでは、専門弁護士を擁する場合が少なくありません。エスクローを開設するのは、一般的には買主や売主ではなく不動産ブローカーやローン貸付会社になります。もちろん買主や売主には、エスクローを選定する権利もありますが、その際には、売主に最終的な決定権があると考えられます。実際の実務をこなすエスクローの担当者はエスクローエージェント（Escrow agent）と呼ばれ、各州法律の扱いによって差異はありますが、一般的に、不動産取引におけるエスクローエージェンントの役割と業務は以下が挙げられます。

●　売主・買主の間の連絡・調整役及び中立的代理

●　所有権の状況を確認するための予備段階での所有権調査（Title search）の申請

●　買主によって引き継がれる借入義務明細書（Beneficiary statement）の申請

●　売主が借入金を返済している時は、支払済明細書（Payoff statement）を返済金受取者に申請

●　エスクローへの指摘事項として示された、ローン貸付会社の要請に応じる。

●　エスクローに課されたすべての状況や偶発事象の放棄を確保する。

●　譲渡証書（Deed）やその他のエスクロー関連書類の準備や確保、一時保管

●　税金、利子、保険、賃貸料についての売主・買主分の割り当て（計算含む）

●　エスクロー指示書（Escrow instructions）を準備する。

●　買主からの手付金（Earnest money）など、売買代金の代理受領及び一時保管

●　買主が借り入れたローン貸付会社（Lender）からのローン資金の代理受領及び一時保管

●　権原保険（Title insurance）の要請

●　不動産権原保険費用や登記費用（Recording fees）の代理支払い

●　不動産業者コミッション、ローン返済金の代理支払い

●　譲渡証書の登記

●　エスクロー口座で保有していたすべての残高処分についての最終報告書作成

●　売主・買主、ローン貸付会社の要請の沿ってエスクローを閉じる。

上記のとおり、エスクローは、売主・買主の両方に介在して、様々な事務処理業務を担うことになり、エスクロー開設期間中に売主から買主への所有権移転手続き一切を担うという意味で、売主、買主、ローン貸付会社（Lender）など契約当事者にとっては中心的な存在です。

借入義務明細書（Beneficiary statement）とは、支払利子を含むローン未払残高についての明細書で、売主が支払っているローンについての報告書です。売却されるときに売主のローン残高はなくなっていることが多いはずで、最近では、この手の明細書を請求することはあまり無いかもしれません。一方、支払済明細書（Payoff statement）は、売主のローン残高を単に把握するための書類で、売主がローンの一括返済をするために必要で、こちらはエスクローの大事な申請手続きの一つです。

譲渡証書（Deed）は、売主と買主が署名をして買主への所有権（Title）移転を証明する書類で、買主裁判所や不動産査定官事務所（Assessor office）など登記関連事務所に登録される重要な書類です。これらもエスクローが準備したり一時保管することになる最も大事な業務になります。

税金、利子、保険、賃貸料などは、売買の日を起点として、売主・買主による負担や享受が変ることになります。エスクローは、これらを年間日数割合で配分計算して売主・買主それぞれに分配します。

買主からの売買代金納金は、手付証拠金（Earnest money）、中間納付金、借り入れたローンの資金（残金）も含め、すべてエスクローが代理受領します。これは、契約が終了するまでの間、売主の手に渡らないようにするためです。契約が中途で不履行になった場合には、資金は買主に返還されます。契約上の瑕疵があった場合や不測の事態となった場合を想定していて、安全でかつ安心できる制度です。

エスクロー指示書（Escrow instructions）とは、タイトル・カンパニー（Title company）に対して示される売主・買主合意のエスクローに関する合意文書です。

なお、金融機関の口座について良くある誤解がございます。エスクローは、売主・買主の両方の立場から独立して売買代金や不動産登記書類などの一時的保管等を担う専門会社でもあることから、金融機関口座を保有しますが、これが一般的にエスクロー口座（Escrow account）と呼ばれているものではありません。エスクロー口座は、広く一般的にはローン貸付会社によって買主（不動産所有者）のために作られる口座で、買主の物件を取得後、毎月のローン返済、固定資産税、権原保険の前払いのために使用されるものです。

９　－　所有権事前報告書

所有権事前報告書（Preliminary title report）は、売主が買主に対して開示する書類で、買主の利益のために準備されます。ステップ１０の所有権調査（Title search）と重複することになりますが、所有権調査は、最終的に権限保険（Title insurance）作成のための正式手順の一環として履行されるのに対し、事前報告書は主に、買主に対して物件に問題が無いかについて開示する資料として提示される意味合いが強くなります。通常、事前報告書には、次の内容が列記されます。

１．法的な表示（Legal description）

２．固定資産税（Real property taxes）

３．住宅ローンの抵当権（Mortgage liens）

４．地役権（Easements）

５．特約、条件、制限事項（Covenants, conditions & restricti CC&Rs）

上記項目１は、法的な住所や境界線についての記述と集合住宅の場合には、正式名称（呼称）などです。項目２は、固定資産税の納付状況が明記されます。未納が無いかを確認できます。項目３は、売主が支払っている住宅ローンに関する抵当権設定の有無です。項目４は、土地を利用する権利で、通行権（right of way）やその土地を通って水を引く権利などです。また、敷設権、日照権、眺望権などが含む場合があります。項目５は、法的な拘束力のある事項で、第三者の様々な行使権が含まれます。

一般的には、最終的な段階（Closing）で、売主の売却費用（Selling cost）として計上され、買主が負担することが多くなります。（注：物件状況によって負担者は異なります）

１０　－　所有権調査の注意点

所有権調査（Title search）とは、取引される物件における所有権の歴史的変遷についての書類を取り寄せて調べることです。物件に対して、過去の所有者や抵当権（Lien）や先取特権などの第三者による行使権、また訴訟や判決（Judgements）などによる要求や請求権（Claim）があるかどうかを確認する作業です。買主が購入後に負担する必要が出てくると共に、当該不動産の権利が脅かされる可能性があるため、事前に過去に遡って調べる必要がございます。

実際に所有権調査の作業を行うのはタイトル・カンパニー（Title company）です。タイトル・カンパニーは、取引される物件の所有権が適法状態であることを確認し、当該所有権について、不動産権原保険（Title insurance）を発行して保証する役割を担っています。買主は当該保険を購入する義務はありませんが、ローンを借り入れる場合には、オプションとして貸付会社が付保し、買主に負担させる場合も少なくありません。ローン借り入れの無いケースでも、所有権の安全を期すべく、買主本人が保険に加入することもありますが、その場合には、買主の意思により決定できます。ただし、買主が自身で依頼した権原保険は、貸付会社やその他第三者に通用しない場合もあり、事前の注意が必要です。

１１　ー　不動産鑑定と家屋調査

不動産取引において、不動産鑑定（Appraisal）は主に契約金額が妥当であるかどうかの基準を提供する重要なプロセスです。通常は、金融機関やローン貸付会社など、買主にローンを提供する者が依頼し、ローンを組む買主がその費用を負担します。鑑定は、資格を持つ適格鑑定士（Qualified appraiser）によって行われます。ローンを組まない場合には、買主などが依頼するケースもあります。

物件のクロージング段階（最終段階）において、鑑定による評価額（Assessed value）が契約金額より高い場合は問題ないですが、低い場合には、手続きが遅れたり契約自体が不成立になる場合がございます。通常、ローンの貸付可能額も、買主の財務信用度（Credit）により、鑑定評価額の80%から97%となっており、買主の頭金など資金計画によっては問題となってきます。鑑定評価額が問題となる場合には、別の鑑定士による異なる意見（Second opinion）を取るなどの検討が必要です。特に不景気など不動産市況が悪い場合には、低い鑑定評価額が出るケースが多く、付近の差押え物件などの価格下降圧力もあり、取引される物件価格が安定している根拠について、買主・売主双方は鑑定士を説得することが課題となり得ます。

家屋検査（Home inspection）は、売買する物件の状態（Condition）を確かめるもので、適格家屋検査士（Qualified home inspector）が行います。通常は、買主が購入をしても良いかどうかを判断するために依頼します。屋根（Roof）、基礎（Foundation）、冷暖房設備（Heating and cooling systems）、水道管（Plumbing）、電気・電線（Electrical work）、水道・下水（Water and sewage）などを確認し、必要なケースでは、白アリや火事による被害が無いかも見ます。

１２＆１３＆１４　－　各種書類署名と登記

これらの最終ステップがいわゆるクロージング（Closing）と呼ばれる段階です。ほとんどの州では、譲渡証書（Deed）が買主の手に渡った時点で所有権（Title）が移転するとされています。各種書類に署名をする作業は、通常1日で終了しますが、物件の占有（Possession）については、後日になることが少なくありません。

譲渡証書は、売主と買主が署名をしてはじめて有効に機能する最も重要な書類ですが、買主が一部を保有すると同時に、不動産査定官事務所（Assessor office）など各郡（County）の登記関連事務所に登記（Registration）されます。不動産を管理したり、固定資産税の課税を管轄するのは郡の自治体及び税務当局で、連邦政府（国）や各州政府の税務当局ではありません。

信託証書（Deed of trust）は買主が住宅ローンを組んで売買代金を支払う際に、貸付会社が買主に対して署名を求める書類です。住宅ローンの元金と利子の額、満期日、さらには差し押えの方法などを記して、合意の上署名します。これについても物件所在の郡（County）の登記関連事務所に登記されます。

アメリカにおける事業用不動産の取引は、居住用不動産のそれと大枠は変わりません。ただ、居住用不動産の取引と比べて保護されている部分が少ないため、売主・買主共に、弁護士や不動産専門家による契約内容や物件状況の念入りな調査が必要になります。反面、交渉段階での融通が利く面も多く、定型的な条項にとらわれることなく契約内容を交渉できるという利点もあります。

事業用不動産取引の特徴を列挙すると次の項目が挙げられるでしょう。

●　法人、パートナーシップ、LLC等、契約主体の企業形態（Entity type）を選ぶ必要がある。

●　不動産決済手続法（Real estate settlement procedures act=RESPA）の指定書類や手順が無い。

●　売買契約の標準様式等が使われず、使われたとしても、附則が詳細に記される。

●　契約書記載事項についての適正評価精査（Due diligence）が必要である。
●　既存借主のためのリース契約の譲渡、手形の譲渡（Bills of sale）等、関連契約があり得る。

事業用不動産の取引手順についても、居住用不動産のそれと大差はありません。中立的な立場の預託第三者（Escrow）がすべての必要取引が終わるまで手付金や中間納付金を一時保持したり、譲渡証書（Deed）の役所への提出などを取り扱うことはほぼ同等です。若干異なるのは、やはり上記の相違点で起こる念入りな精査・確認（Due diligence）ということになります。各ステップで付随する精査が行われます。

事業用不動産は、概ね次のような手順で取引されます。（注：物件の種類や規模によって手順や内容は異なります。物件ごとに不動産エージェントやDue diligenceを代行する弁護士におたずねになられてください）

１．売買合意書（Purchase and sales agreement=PSA）の実行

２．買主による取引証拠金（Good-faith deposit）とPSA写しのエスクロー（Escrow）への委託

３．売主による物件に関する財務諸表や記録などの買主への提供

４．買主による物件の確認

５．売主・買主双方による所有権調査と訂正（Title inspections and corrections）

６．売主・買主双方による交渉。

７．買主によるローンの申請

８・クロージング。タイトル・カンパニー（エスクロー）が買主や貸付会社より売買代金回収９．賃借人への所有者変更に関する通知

以下、ステップごとに留意点を述べます。

１　－　売買合意書について

居住用不動産取引の場合は、通常、買主からオファーという形式で売買合意書（PSA）が提出され、それに対して売主が答える形が多いですが、事業用不動産の取引では、様々な状況が考えられ、売主・買主のそれぞれのエージェントや弁護士からの紹介という形式もあります。

２　－　証拠金とPSAの委託

売買合意書が署名されると、エスクローが開設され、買主から物件売買代金一部の手付・証拠金（Ernest money）と署名済のPSAが委託されます。通常は、この段階において事前所有権報告書（Preliminary title report）が買主に提供され、買主が物件の所有権移転を進めるかについての検討が始まります。

３　－　物件の財務情報や記録

買主は、物件に関する財務省表や賃貸借契約書、また物件に施された改良工事や付帯設備に関する情報の開示を受けます。買主は、建物の実績や状況を財務諸表上やその他管理書類で確認し、さらに検討材料とします。

４　－　物件の物理的条件の検査

物件の物理的条件と情報（Physical condition and information）を検証するため、買主は物件を実際に実地検分（Inspection）します。建物のあらゆる箇所を目で検証しますが、実際には建物に関する専門知識を持った検査員（Inspector）や建築業者などを同行させて検証します。建物設備については、特に機能しているかどうかの検証を怠りません。

５　－　所有権調査

古い先取特権や抵当権などが無いか、既に物件を占有していない賃借人の賃貸記録などが無いか、タイトル・カンパニーと共に、売主・買主の双方が確認作業をします。必要であれば、訂正作業を行い、問題の無い所有権移転ができるようにします。

６　－　不確実性排除のための交渉

買主にとっては、不確実な要素の解消が契約を最終段階（Closing）に進めるか否かの最大の課題です。実地検分で見つかった建物の補修必要箇所等は、買主にとっては建物契約金額からの控除額として扱われたりします。財務諸表の検証で見つかった問題による契約価格の下方修正となる例としては、賃借人の家賃滞納などで、契約金額への何らかの修正として取り扱われることが多くなります。

７　－　買主の借入金申請

借入金を確保するために買主にとって重要なことは、各種の第三者報告書（Third-party report）を依頼することです。事業用ローンが必要なほとんどの物件では、鑑定・査定（Appraisal）が必要ですが、そのうちの多くでは、第一段階環境サイトアセスメント審査報告書（Phase I environmental site assessment report=ESA）の取得も必要になっています。

ESAは、現在と過去における建物の使用状況を調査するもので、当該不動産物件の使用により、土壌や地下水などに影響を及ぼしたか、また現在及ぼしているか、その結果、人の健康や環境に悪影響を及ぼしたか、また現在及ぼしているかについて鑑定する目的があります。もし何か見つかれば、ローン貸付会社や所有者にとっては負債の可能性として考慮されますし、物件の価値にも影響します。ESAは、包括的環境対処・補償・責任法（Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act=CERCLA)上の全適格審査（All appropriate inquiries= AAI)の下、遵法な土地所有者（Innocent land owner）として保護されるために必要なもので、通常は、環境専門家（Environmental professi EP）の手によって評価されます。特に注意を要する建物や業務は、ドライクリーニング、ガソリンスタンド、車の修理工場、印刷事業、各種製造業などで、一般的には、アスベストを含む物資や亜鉛使用の塗料などが調査対象に据えられていrます。

また、第三者検査員（Inspector）による物件状況鑑定書（Property condition assessment）を要する場合もあり、その場合は、これを上記のESAに含めることになります。主に、屋根、基礎、冷暖房・換気システム、水道管、電気・電線、エレベーター・エスカレーター、火災報知器や空気清浄レベルなどが検査されます。

８＆９　－　クロージングとテナントへの通知

クロージングのプロセスは居住用不動産と変わりないですが、事業用不動産の場合、賃借人（テナント）に対する所有者変更の通知が必要になるケースも多くなります。家賃の送付先変更などを告知し、遅滞の無い賃料の授受を心掛けます。

上述のとおり、様々な適正評価精査（デュー・デリジェンス=Due diligence）は、事業用不動産の取引手順において、各ステップに散りばめられています。デュー・デリジェンスの責務は買主にあり、その負担は時として経費のかかるものになりますが、訴訟社会のアメリカでは怠るわけには参りません。

事業用不動産売買取引におけるデュー・デリジェンスは、性格的な面で分類すると、以下の3つの部類に振り分けられるでしょう。

１．財務的部類（Financial category）

２．業務的部類（Operational category）

３．法的・物理的条件の部類（Legal/physical conditions category）

以下、項目ごとに解説させていただきますが、便宜上、買主が賃貸アパート一棟を購入物件として検討する場合を想定してみましょう。事務所や倉庫など他の事業用不動産であっても、同じ要素を検討しなければなりませんし、デュー・デリジェンスの基本設計は同じです。どのようなデュー・デリジェンスが必要なのかについて理解を深めていただいた上で、ケースバイケースで応用していただく必要はございます。（注：不動産のエージェントや弁護士などの専門家にも、様々な局面でアドバイスを受けてください）

１　－　財務的部類（Financial category）

事業用不動産は様々なタイプのものがありますが、買主にとっては、その物件によって得られる収入や経費などを確実に把握する必要がございます。

賃貸アパートが個別事業として運営されていれば、運営する投資会社や投資家は、そのアパート経営のために、財務諸表を作成して経営分析を行っているはずです。買主は当該財務諸表を閲覧して、投資に見合う収入が上がっているか、思わぬ将来的経費の追加負担の可能性が無いかなどについて財務諸表から検証します。直近の年度だけでなく、できれば過年度も含めて過去3年分程度の損益計算書や貸借対照表を比較参照し、収入のブレや資産の減損が無いかなどを分析します。

財務諸表については、できれば、公認会計士による監査（Audit）や検証（Review）のある財務諸表が好ましいですが、準備されていないケースも多く、その場合には税務申告書の取得を検討しても良いでしょう。税務当局に提出する申告書上の情報は虚偽が少ないと考えられ、ゆえに信用性があるため、取得できるのであれば、買主から売主に対し依頼すべきかもしれません。

家賃の計上をまとめた家賃帳（Rent roll）の閲覧によって収入計上を確かめた上、賃貸借契約書（Lease contract）を各賃借人別で検証し 、家主側としての責務や約束との乖離が無いかを確認します。また、賃借人ファイル（Tenant files）などから、各賃借人の信用報告書（Credit reports）をチェックし、家賃の滞納やその他の問題につながらないかについて把握します。アメリカは信用（Credit）社会であり、クレジットカードや車輛リースの返済履歴などが信用履歴（Credit history）克明に記録されます。その詳細が記されている信用報告書は、賃借人の与信には欠かせません。

売主が現時点で返済しているローンについても、購入時に負債部分として含まれるなら、関係書類として取得は必須です。また、アパート経営に圧迫要因があるかについては、手形（Notes）の延期や書き換えなどの処理が無いか、裁判所記録などの閲覧も考慮します。

一般的には、売主は悪い財務情報を隠して物件を優良物件に見せたいという意向が働くでしょう。一方、買主は、悪い情報が無いかを探して、購入に問題は無いか、購入価格を下げてもらう要因は無いかなどの視点で財務情報を分析するでしょう。買主の立場では、売主が提供する財務情報に嘘や隠し事が無いかについて慎重に検証しなければなりません。

２　－　業務的部類（Operational category）

財務的部類のデュー・デリジェンスに比べ、業務的部類のそれは、現在の経費負担に焦点を当てて検証します。あくまでも、初年度にどれだけの経費が実際に掛かるかについて、できるだけ正確に把握するためです。賃貸アパート経営の例では、主に3つの経費について精査します。他の事業用不動産でも同類の経費は、詳細に検証することが必要になるでしょう。

１．光熱費（Utility costs）

２．固定資産税（Real estate tax）

３．保険（Insurance）

項目１の光熱費は、主に水道費です。また共益部分の給湯のための電気・ガス料金です。できれば月次の経費について、使用量についても検証すべきです。売主が提供する事業報告書（Operating report）に記載されている内容は不十分であることも多く、水漏れなどの異常事態を検知するためにも必要でしょう。売主（所有者）が明細書を保有していない場合、あるいは提供しない場合には、供給する水道会社・電力会社・ガス会社などに直接掛け合うことも考えなければなりません。

項目2の固定資産税は、上昇の一途を辿っており、常に監視しておく項目です。物件付近の他の類似した物件の固定資産税とも比較する必要はあるでしょう。鑑定評価額（Assessed value）については、各郡のホームページにおいて公開されていることが多く、購入前には相場として把握しておく必要がございます。鑑定・査定額については、郡の鑑定官（Assessor）が行いますが、自治体の主要財源でもあり、下がることはあまり考えられません。不当に高いと感じた時には、不服申し立て等の手段を講じる必要もあるでしょう。（注：固定資産税の不服申し立てについては、当ウェブサイトの「米国の会計・米国の税務」の該当箇所でも解説致しております。ご参照ください）

項目3の保険に関しては、現時点で売主が付保されている各種保険の情報を取得します。これは、将来買主が新たに保険を検討する際に必要な情報ともなります。保険料（Premium）については、売主側で他物件とも併せた料率となっている可能性もあり、単独で付保した場合にどうなるかなどについて検討する必要があります。また、保険会社側が売主（所有者）に提示しているかもしれないリスク評価（Risk assessment）については要注意です。これは保険会社側で当該物件の問題を指摘し、将来の修理等を前提に保険料を設定している旨、報告するものです。買主に所有権が渡った場合、修理等を施さない場合、保険料が大幅に上がる可能性もあります。

３　－　法的・物理的条件の部類（Legal/physical conditions category）

譲渡証書（Deed）、所有権報告書（Title report）、調査書類（Survey）など、登記やコンプライアンスに密接に関連する書類は、法的、物理的な両面で重要となります。往々にして、後に問題として浮上しうる項目が隠れています。以下、順に解説します。

所有権保険（Title insurance）が発行される前に、タイトル・カンパニーが買主に提供する事前の予備書類に、所有権予備書類（Title binder）があります。これには、付保されない例外項目が挙がるケースがあり、買主はそれらを入念にチェックしなければなりません。例外措置となることが多いのは、建築規制（Zoning）、地役権（Easements of record） 不法侵害及び特約（Encroachments and covenants）などです。

また調査書類の検証は、事業用不動産の売買取引上で最も念入りに扱うデュー・デリジェンスの1つです。これは米国土地所有権連盟（American Land Title Association=ALTA）の基準で作成されることが多いのですが、一般的には、地役権（Easements）、不法侵害（Encroachments） 、その他の所有権を害する事象が記載されます。しかし、ALTAの基準は厳しくない場合も多く、買主側では、後々の追加的費用の原因となる可能性があるなら、当該事象につき、より詳細な調査を依頼すべきかもしれません。

鑑定評価（Appraisal）、環境・建築規制、建物・設備報告書などの第三者報告書（Third party reports）は売主が購入した時点のものが、買主に提供されることもありますが、年月が経っていて状況も変化しているという理由から、売主が提供を断ることもあります。しかし、買主にとっては参考になるものなので、できれば取得する方が良いかもしれません。

また、新たなローンのために買主が第三者報告書を取得する際には、ローン貸付会社が依頼しないと、引受業務の各種規制に反することになりかねず、注意を要します。

第三者報告書の中でも最も重要なものは、第一段階環境サイトアセスメント審査報告書（Phase I environmental site assessment report=ESA）ですが、もし、物件の土壌に汚染等が疑われれば、第二段階（Phase II）でサンプリングが必要で、環境リスクがあると判断された場合には、第三段階（Phase III）において、改善措置と継続的監視が必要になります。最終的に問題なしとなった時には、必ず最終通知書（No-further action= NFA letter）を受領しなければなりません。

買主は、仮に環境サイトアセスメント審査報告書を売主から提供されたとしても、新たな報告書を取得しても構いません。しかし、NFA通知書が売主に提供されていた場合は、取引評価（Transaction screen）と呼ばれる簡略化した書類を取得しても良い場合があります。通常の報告書よりも安価なため、貸付会社に対する効果は同じものが見込まれる場合には、こちらを利用することを検討しても良いかもしれません。

建築規制証明書（Zoning certification）は町の自治区から取得する必要がありますが、現状の規制コンプライアンスは、電話での問い合わせが原則です。第三者からの証明書等は受け取るべきではありません。

建物・設備報告書（Building/Engineering Report）は、ちょうど居住用不動産の家屋検査（Home inspection）に該当しますが、買主はローン貸付会社から常に要請されるわけではありません。検査員（Inspector）は、主に建物の設備について試験し、建築部材を評価し、その上で補修や修理必要箇所を告知します。建物にもよりますが、冷暖房・換気システム（HVAC system）、消火システム（Fire suppression system）、エレベーター、ボイラーなどは、追加的に検査されます。